XX从建筑物的结构、大楼各种设备、先进服务和管理体系以及用户的需求出发，对弱电系统进行最优化的组合，以各系统的智能化综合布线为基础，楼宇自动控制、千兆计算机骨干网络为核心，集现代建筑、现代通信、现代控制和综合服务理念为一体，为客户提供了一个高效、舒适、便利的人性化环境，是新型高档智能商务区，是长沙乃至湖南地区的"智慧宝岛"和"信息港湾"。

　　XX设备众多，有变配电系统、照明系统、给排水系统、暖通空调系统、语音数据综合布线系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、公共安全防范系统、停车场管理系统等等，这些系统设备的运行、安全状况、能源使用和管理等都实行计算机自动监、控制与管理，采用智能化的管理系统形成集中监视、集中管理、分散控制的方式，能确保XX内设备运行的安全，节约运行费用，还可及时了解各系统运行情况并自动形成各种数据报表和专项统计文件。

　　1 智能化系统的日常运行

　　XX各种设备的运行状况在智能化系统的计算机上得到全部反映。值班人员24小时实时监控各种设施设备的运行状况，调整运行模式和设备状态，达到提高效率、保证安全、降低运行成本、延长设备使用年限的目的。

　　1.1 信息智能化系统的日常运行

　　1.1.1 语音、数据综合布线系统

　　信息处理已经成为管理者最重要的环节，综合布线系统是智能化大楼的基础，一切电源、信号和控制设备都需要通过线缆连接，一个规范的布线系统能带来高效优化的自动化管理。XX的语音、数据综合布线系统的数据网络部分垂直主干采用光纤，水平主干采用美国朗讯的超五类线，为商务区的住户提供了INTERNET接入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、IP电话等应用/管理平台。语音电话部分垂直主干采用大对数电缆，水平主干采用美国朗讯的超五类线，为客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像服务。

　　1.1.2 图像电视布线系统

　　图像电视布线系统接入有线电视宽频网络，为有线VOD视频点播、卫星电视、数字电视提供了优质服务保证。

　　1.1.3 楼宇自动控制系统

　　楼宇自动控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计算机监控管理系统。通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理，提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。实现楼内自动化管理，免受不必要的干扰，但在需要的时候，也可通过楼宇自动控制系统传呼我们保安/物业人员，并适时出现。

　　a. 变配电系统

　　楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录，显示电力负荷及上述各参数的动太图形，当参数值超出允许范围时产生报警信号，并对高压开关柜、低压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视，统计动力、照明各回路用电量。

　　b. 照明系统

　　楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据，预设程序控制灯组的开关，以实现节能运行；对于特殊场所的照明按时间表预设程序进行调节；对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光，以实现不同的效果。

　　c. 给排水系统

　　楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警，监视设备的运行状态与故障状态，自动调整投运的水泵台数，联动相应的进出水阀门。

　　d. 空调冷水机组

　　楼宇自动系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制，对冷水机组进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，实现设备的运行指导与参数调整，并对冷水机组进行能源计量与统计。并加强对中央空调系统设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗降低。

　　e. 空调末端设备

　　楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制，并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制，实现各设备的最优启停控制。对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警，避免"高楼烦恼病"，保证大厦内空气净化、森林化、自然化。

　　f. 通风系统

　　楼宇自动控制系统对建筑物内通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控，局部重要区域（如停车库等）按空气环境要求自动控制送排风机启停。

　　g. 电梯设备

　　楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制，实现最佳的运行控制，减少人为失误，使设备长期处于良好运行状态，从而达到节省能源和保护设备的作用。

　　1.1.4 火灾自动报警系统和消防联动控制

　　火灾自动报警系统是为了早期发现并通报火灾、及时采取有交措施、控制和扑灭火灾而设置的一种自动消防设施，是人们同火灾作斗争的有力工具，在楼宇建筑防火工作中，发挥着越来越重要的作用，成为现代消防不可缺少的安全技术设施。

　　a. 消防报警系统

　　消防安全至关重要。管理处将严格遵照《中华人民共和国消防法》的条文规定，采取"预防为主，防消结合"的原则，将预防放在道位，人防、技防、物防并重。一旦发生火警信号，按CPM《灭火作战处理方案》执行，切实做到万无一失。

　　b. 消防联动控制设备

　　消防联动控制设备在收到火灾报警信号时，能自动启动相关消防设备及显示其状态，主要包括自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯加降控制装置、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置。

　　c. 发生火警处理规程

　　XX发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

　　d. 火灾报警程序

　　· 发现火警时，立即用消防电话或普通电话向监控中心报警、也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到监控中心。

　　· 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

　　e. 接到报警后的处理办法

　　· 监控中心接到人工或自动火灾报警信号后，利用对讲机通知巡视员立刻前往火警现场。如巡视员在现场确定属火警误报，通知监控中心复位；如证实火警，应立即通知监控中心启动报警设施并通知相关人员到现场施救，巡视员应利用就近现有设施进行灭火。如火警严重，监控中心在组织前期扑救的同时应向119报警。

　　· 监控中心利用消防广播引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。

　　· 管理处主任向有关部门报告，并协助指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥，管理员负责疏散人群，帮助护理伤者。

　　· 工程部派人到XX门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。

　　1.1.5 卫星电视接收系统

　　根据国家相关的法律法规，保证楼内客户及时收看欧美多频道的精彩电视节目。

　　1.2 安防智能化系统的日常运行

　　安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体。当非授权侵入报警时，监控中心接到报警信号，通过信息交换，闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况，以便查询。而有线呼救报警系统则保障了客户在紧急状况下，能得到适时的帮助。

　　1.2.1 光电红外线防范系统

　　监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制，并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式。

　　1.2.2 彩色闭路电视监控系统

　　彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据大厦的功能布局，在停车场、主出/入口、电梯轿箱、项层直升机平台、各层楼梯走道等部位布置摄像机，为用户提供一个无死角的全方位电视监视系统，并采用数字硬盘技术和报警联运技术，让客户工作生活安心、舒心、放心。

　　监控中心将实施24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录，以备查证。当出现异常情况时，监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理。紧急情况时按CPM《应急处理方案》执行。

　　1.2.3 有线呼救报警系统

　　通过在大厦各层走道设置有线式呼救报警按钮，当出现盗警等紧急情况时，能及时让大厦保安了解出警位置、方位和时间，使保安能第一时间赶到事发现场，保障或维护客户的生命财产安全。

　　1.2.4 保安电子巡更管理系统

　　保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理，能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔，及时了解巡视过程中的任何异常情况，保障巡视员的人身安全，还有防范非法入侵，监控可疑动向的作用。监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。当出现异常情部报警时，监控中心将立即与巡视员进行对讲联系，确认情况类别。一般情况时，由巡视员处理后继续按路线巡视，监控中心将记录事发原因及处理结果。

　　1.3 物业管理智能化系统的日常运行

　　物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口，我们一贯重视物业管理智能化系统的建设，在除XX原有的远程计费系统、感应式IC卡停车管理系统、LED电子图文展示民间和背景音乐广播系统等了系统外，在进驻后，CPM将逐步建立"中航物业管理软件系统"平台，为客户提供我们CPM公司个性、特色的服务。

　　1.3.1 中航物业管理软件系统

　　CPM进驻XX后，将在一年内建立基于WINDOW2000操作系统的中航物业管理软件系统（2000版），其硬件系统采用星型结构的局域网。

　　CPM根据多年业应用物业管理软件的经验，开发了中航物业管理软件2000（广域网版），它采用CLIENT/SERVER与B/S数据库方式相结合，克服了因层次和部门分隔导致的信息共享、沟通方面的障碍，协同工作建立在基于计算机网络环境的群件系统（基于计算机网络环境的高效协作支持系统）之上，全面准确掌握公司管理的动态信息，提高日常管理工作效率、工作质量、事物管理水产和辅助领导决策，加强内部信息管理和交流，增强及时准确地统计和汇总物业管理信息的能力，更好地为各级领导的决策提供辅助支持，保证公司在激烈的市场竞争中能够健康、稳定持续发展。建立以集中管理为主，覆盖公司各管理部门、各远程管理点，并在此基础上建立全公司集中式物业管理数据库，走向网络化、扁平化。

　　同时，客户可根据需要登陆我们中航物业管理软件系统平台，随时查询相磁的物业管理知识、通知、公告、以及物业管理费、水电费等等，充分利用网络，实现了资源信息共享，信息互通，使物业管理和服务更加及时、周到、准确。客户甚至可通过网络向我们物业管理公司提出设施设备的报修，物业管理意见的投诉、反馈等等服务。

　　1.3.2 远程计费系统

　　XX是一座高档的、智能化的大楼，它的点点滴滴设计都体现着人性化。为避免抄表时对客户的打扰，创造一个高尚、隐性的物业管理服务，大厦的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统。

　　1.3.3 感应式IC卡停车管理系统

　　按照XX建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等制定车辆出入口管理及道路交通管理方案。管理处对于车辆的管理，除了在地下停车场进出
口设一固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能，把办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式停车卡，以控制道闸起落，完成车辆出入登记。外来车辆在停车场出入口进行系统识别，给予一次性放行通过。未经授权的外来车辆不能进出地下停车场。

　　a. 车库入口流程

　　图1 车库入口流程图

　　b. 车库出口流程

　　图2 车库出口流程图

　　1.3.4 LED电子图文展示屏

　　除了通过物业管理软件平台，向客户发布重要信息和通知及广告外，还有一个重要的途径就是LED电子图文展示屏。系统工作站通过对显示信息的编辑制作和数据发送工作，可以向客户图文并茂地及时地发布信息。

　　1.3.5 紧急广播与背景音乐系统

　　根据XX的特点，由监控中心对公共广播音响与报警紧急广播实行分区控制。在出现非常事件或火灾时，系统能够接受监控中心的强制切换，并且自动投入事故广播和火灾报警广播，将平时播放的背景音乐立即切换为事故广播。

　　背景音乐系统按照XX业主委员会的具体要求为公共场所提供悦耳舒适的背景音乐或语音广播，当发生火灾或紧急事故时，则可作为事故报警广播引导疏散，指挥处理事故。

　　2 智能化系统的维护

　　通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析，制定一个完备的维护计划以及技术升级策略，对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，减少运行中断时间，达到原有的设计性能与服务年限。维修工作分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。

　　2.1 定期维修、保养管理

　　定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

　　由于智能化系统比较复杂，系统及软件皆为系统集成商专有技术，系统发生故障必须由系统集成商维修，因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力，例如在本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。

　　2.2 紧急维修管理

　　为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

　　a. 对简单的急修工作应在最短时间内完成

　　b. 对较大的急修工作应有效跟进，直到完成为止。

　　c. 对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

　　d. 对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

　　3 智能化系统发展设想

　　3.1智能化软件系统发展设想

　　智能化系统采用开放式系统集成监控软件，通过优化设计、选择和配置XX内的各种设备设施子系统，以数据通迅方式将它们集成于一个计算机网络系统中，实现统一的监测、控制和管理，并把采集到的有用数据放入数据库应用系统中，实现整个XX信息资源的合理共享和分配。在信息集成的基础上谋求提高管理工作效率，降低设备运行费用，节省能源，从而提供一个优化的工作环境，以适应当今信息社会的发展需要。

　　3.1.1 故障跟踪模块

　　故障跟踪管理是一个较为复杂的过程，其中包括建立故障跟踪工作命令，分派、追踪和实施这个工作命令，填写报告，鉴别故障类型。故障跟踪模块提供了一个有效的流程工具，使得故障管理和需要协同工作的设备管理实现了自动化作业。

　　3.1.2 计划管理模块

　　计划管理跟踪模块向管理人员提供统计和分析资源的消耗规律，以便制订计划、调度资源和建立设备维护的预防措施，确保维护程序有效及时地执行，同时遵循一定的资源和工作优先级别。

　　3.1.3 材料置备和库存模块

　　这个软件模块和计划管理模块协同工作，根据设备材料的需求情况制定库存计划，同时简化库存管理过程，大大提高工作效率，为设备故障处理和维护工作准备好所需的工具和材料。

　　3.1.4 资产管理模块

　　资产管理软件模块使设备维护信息和资产档案信息实现一体化管理，方便了计划和安排维护工作时获取所需信息。该模块能够与前面介绍的故障跟踪、计划管理和库存模块协同工作。

　　3.1.5 合同管理模块

　　对设备和装置的维护，经常需要在设备维护队伍和服务提供商之间进行周密的计划和协调。合同管理模块增强和方便了这方面的管理，同时也允许设备用户提出设备更新申请，并创建和跟踪该申请项目的限期合约订单。

　　3.1.6 系统设置模块

　　系统设置软件模块可以方便地完成楼宇设备信息管理系统的功能配置。系统设置模块提供易于使用的界面配置主工作站、设备、事务过程及其它管理设备的数据。

　　3.2 智能化系统主机功能改进设想

　　智能化系统可按监控设备的规模和实际的要求设置一个中央管理工作站或一个中央管理工作站与多个操作员工作站。

　　3.2.1 中央管理工作站与操作员工作站

　　中央管理工作站应具有对所有监控点进行监视和对部分控制点具有远程遥控的功能、中央管理工作站能实时记录各种运行状态信息、故障报警信息及各种统计数据，发生报警时有关系统的画面或数据能自动调出显示。中央管理工作站存储的历史数据时间大于6个月。操作员工作站的功能与中央管理工作站相同，但监控与管理的范围仅限于授权的局部设备组，如变配电站、冷冻机房等。

　　3.2.2 智能化系统与主要设备间的数据通信接口

　　智能化系统与主要投备以数据通信接口方式相联。这些设备产品的控制器大多已采用计算机控制方式，并配有数据通信输出接口。当系统与主要设备以数据通信接口方式相联时，不仅减少了大量检测器的配置，而且掌握的主要设备运行状态量大大多于传统方式。数据通信以双向方式传输时，还可以对主设备的工作参数进行调整。
3.3 公共安全防范系统发展设想

　　XX属现代化办公大楼，在实施安全技术防范时，不仅要考虑整个系统的实用性、多功能性，而且还需考虑系统性能的可靠性和高保安性。CPM注重楼宇安防产品的承接性、兼容性和可扩充性，以发展的眼光时刻关注国内外安防产业的发展趋势，正确处理好安防产品的延续与更新换代。

　　3.3.1 门禁及报警系统

　　门禁及报警管理系统对进入重要区域的人员实行各种方式的进出权限管理，以便限制人员随意进出。当需要进入所管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。如获至宝人强制破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端马上显示报警的门号。每道门边的读卡器均通过现场控制接口单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。采用这种门禁系统防止了钥匙管理的混乱现象，不可能随便复制，如有丢失或工作调动，只需在控制终端上撤消该卡的授权。

　　3.3.2 彩色闭路监控系统

　　闭路监控系统是智能安全防范系统的重要组成部分，实时采集监控点动态图像，与安装的报警控测器实现报警与监控联动，录像作为硬拷贝长期保存，方便查询和重放。对各区域的事态、人流进行监控和管理；对防火、防盗所发现的异常情况进行监视取证。