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某小区房屋、共用设施、设备维护与管理

　　评论：　更新日期：2017年11月28日

我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。

　　1、房屋建筑本体及公共部位：

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

　　每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或有关部门报告与建议；根据业主或有关部门的委托，组织维修工作；

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

　　每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

　　业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；

　　巡检有记录；

　　巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

　　2、供配电系统

　　建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；

　　值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

　　保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

　　每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

　　每年委托专业单位对变压器进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

　　潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

　　每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

　　每日填写运行记录，建档备查。

　　3、弱电系统

　　操作人员受过专业培训，持证上岗；

　　工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

　　有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

　　对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

　　工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

　　分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

　　4、给排水系统及其配套设施

　　给水设施

　　饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每6个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

　　保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；

　　每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

　　专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

　　排水设施

　　*楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；

　　*每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；

　　*每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　5、智能化安保系统

　　每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。

　　*日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。

　　*例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。

　　*监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。

　　制定维护计划

　　*小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。

　　*中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一次的中修计划。

　　*大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。

　　保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。

　　6、电梯运行与管理

　　A、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

　　保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

　　确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

　　电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于5%。

　　制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号20分钟解救乘客、排除设备故障。

　　使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。

　　按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

　　B、工作程序

　　电梯维修保养管理：

　　*电梯主管工程师和电梯公司根据电梯安全维护操作规范，确定《电梯维修工岗位职责》。

　　*电梯例行保养：

　　①电梯公司维修组组长每月初填写该月《电梯保养时间安排》。

　　②对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目，进行例行保养工作。