十一、 建立健全消防安全制度
           1．消防中心值班制度
               消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心，消防值班人员必须树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监控工作。
        (1)、值班人员应实行24小时三班轮值制。
        (2)、各班负责做好消防监控室的值班监控及工作记录。
        (3)、每班两人，一人负责监控闭路电视、接听电话、设备运行操作，另一人负 
        责巡检物业公共区域内务部位，检查厨房、库房、机房等重点部门的防火安全情况。
        (4)、服从岗位工作安排，请假应在批准后方可休假，上班时间禁止随意外出，用餐轮流，保证有一人在值。
        (5)、上班时间禁止在消防监控室接待客人或容留无关人员闲谈。
        (6)、禁止使用消防报警电话闲谈。
        (7)、禁止将私人用品或易燃易爆物品存放在室内。
        (8)、未经批准，消防监控室禁止参观。
        (9)、一有消防报警，应迅速赶赴或通知巡逻保安人员赶赴报警地点，查明原因，有危情立即报告消防上级主管。
        2．动用明火管理制度
        严格控制明火的使用是物业管理消防工作中相当重要的一个环节。有了明火，也就有了火种，因此，动用明火必须经过严格的审批手续。申请动用明火的施工单位，必须事先向管理公司提出书面申请，填写“临时动用明火申请表”，详细说明动火事由、动火部位、起止时间、防范措施等，待物业管理公司工程部、保安部同意后报防火负责人审批方可进行。
        3．施工防火安全管理制度
        凡是进入辖区物业内进入室内装修的施工单位都必须遵守管理公司的装修安全管理规定，以确保施工中的防火安全。
        （1）施工单位要建立临时防火组织，施工队长为防火负责人。
        （2）施工单位须任命2~3名现场防火安全监督员，具体负责现场消防工作及安全防火教育工作。
        （3）施工人员须遵守安全管理规定，施工材料按指定的路线运进，施工垃圾按指定地点堆放。
        （4）施工时欲动火作业须办理动火手续。
        （5）施工现场严禁吸烟。
        （6）施工现场须配备一定数量的灭火器。
        （7）可燃物要与其它物品隔离，单独存放，专人保管。
        （8）施工用电应遵守一般电子设备的技术标准，在指定电源接线，不得任意接线，如需增加用电负荷，须向管理公司工程部申请临时用电。
        4．重点部位防火管理制度
        （1）物业消防管理的重点部位主要包括各种机房、油库、仓库、厨房、商场、资料室、娱乐场所等。
        （2）重点部位的防火工作必须专人负责，根据“谁主管，谁负责”的消防原则，重点部位的防火责任人由管理公司防火负责人任命。
        （3）重点部位防火责任人必须履行防火职责，制订重点部位防火管理制度，落实防火措施。
        （4）重点部位严禁吸烟，堆放杂物与各种化学品、易燃物等。
        （5）根据重点部位火灾特点，制定详细火灾扑救措施，确定人员疏散和物资疏散路线。
        5．消防安全检查制度
        为预防火灾，确保业主使用人及物业的安全，必须进行消防安全检查。检查主要是专职消防队（组）的职责。
        （1）专职消防员必须每天巡视辖区的每个角落，做好安全检查记录情况。
        （2）公司防火领导小组每月一至两次开展对辖区安全消防工作的全面检查。
        （3）检查各处所配备的消防灭火器材、消防栓设施是否齐全，每月对消防设备进行测试检查，确保消防设备处于良好状态。
        （4）每月末及节日前，对建筑物各层公共区域、公共设施进行安全检
        （5）检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否运转正常，所配备的灭火器材是否完好，是否符合消防安全规定，门锁是否完好。
        （6）检查各层走廊、电梯厅、消防通道梯是否畅通，烟感探测器、指示灯是否正常。
        （7）检查本区域物业使用电器是否符合安全规定。
        （8）对发现的各种问题和火灾隐患，应及时解决消除。不能立即解决的，由物业管理公司发出整改通知书，限期整改。
        此外，还应建立消防档案管理制度，注意防火档案、火灾档案、消防设施档案的建立与更新，为防火管理打下好的基础。
        十二、 加强防火管理
        防火管理是消防工作的重中之重，尤其是机房、油库、仓库、厨房、商场、资料室、娱乐场所等物业重点区域的防火管理。为此须在以下方面加强管
        1．消防中心24小时对各区域实时监控，认真落实巡逻制度，要求保安、清洁、水电人员要勤于检查，保证在自己的责任区内及时发现问题，真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。
        2．合理设置防火分区，以防火门或卷帘为分隔，每个防火分区均设防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。
        3．区域内禁止吸烟，严禁携带火种进入，在醒目位置设置“严禁吸烟”、“严禁烟火”、“严禁火种入内”等醒目的标示牌。对于进入防火重点区域的外来人员，严禁携带易燃、易爆物品入内，在入口处设物品存放处。制定针对性的灭火方案。同时，采取多种形式。进行消防知识学习、培训及防火技能训练。
        4．杜绝管辖区域电气设备超负荷工作的现象，排除一切火灾隐患。建立区域消防责任制，按照严格规范的消防管理条例及完善的监督体系运作，与各相关单位签订消防责任书，并严格监督执行。
        5．对于公共区域，按防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备。遇有大型活动，活动进行前，管理人员提前到位，对活动场所进行全面检查；活动进行中，管理人员与设备维护人员坚守现场，确保消防通道畅通无阻塞；活动结束后，及时全面清理现场，对不必要使用的用电设备一律切断电源，消除一切遗留隐患。
        6．对食堂厨房等重点防火区域，除严格按规章制度实施管理外，应加大消防检查力度。特别对操作间易污染的感烟、感温设备和喷淋头要定期进行清洗，保持设备设施的正常工作状态。要定期对食堂排烟道的油垢进行检查，督促食堂管理单位定期清理，避免局部的小火苗引发整个烟道燃烧的火灾。对食堂燃气部分，严禁着空火，要求即用即点。内部除管理人员要定期经常检查燃气管道、炉头、点火器具，外部要定期请燃气公司的专业人员进行检查，及时调整或更换不合格的零部件。严禁用潮湿或浸水物品操作电动加工机械加工食品，要求工作人员离开或下班时随手关闭照明用电或不必要使用的动力电源。
        十三、 加强消防教育培训
        “预防为主，培训先行”。消防培训是扩大消防工作的透明度，发动业主、使用人和管理公司员工自觉地同火灾工作斗争的一项重要措施，也是贯彻“预防为主，防消结合”方针的一个重要内容，是提高所管辖区内的全民消防意识，普及消防法规和消防知识的重要途径。
        1．对员工的培训教育
        管理公司员工是物业消防管理的主要力量，对员工的消防知识培训主要有以下 几方面内容：
        （1）消防理论知识的培训。如学习政府消防法规、防火和灭火的基本原理和基本知识。
        （2）公司的消防规章制度的培训。
        （3）消防系统、灭火器材工作原理、使用、保养、维修、检测技术的培训
        （4）消防综合演练。在消防演练中提高员工灭火能力及对各种应急情况的处理能 力。
        （5）针对所管物业特殊要求的专项防火知识和技能培训。
        2．对客户的宣传教育
        消防工作仅靠管理公司的努力是不够的，还有赖于物业内全体客户的积极配合。管理公司必须加强对业主、使用人的消防宣传教育工作，促使客户学习消防知识，增强防火意识，提高自救能力。对客户来说必须了解并掌握如下几方面要求：
        （1）大楼防火工作的各项规定。
        （2）手提式灭火器使用方法。
        （3）消防应急通道位置及紧急情况时疏散方法。
        十四、 消防演习
        物业管理公司每年应组织一至两次消防演习，通过演习来检验小区或大厦防火、灭火工作；通过演习增强员工及业主、使用人的消防意识，提高业主、使用人逃生及自救能力；通过演习检验员工灭火、疏散业主、使用人、保护物业等能力；通过演习来检验消防设施保养及运作情况。
        （一）消防演习组织及职责
        1．消防演习组织
                建立好消防演习组织是保证消防演习顺利进行的前提，消防演习组织按员工工作任务主要由灭火队、疏散队、动力队、抢救队等组成，其中，灭火队主要负责火灾的现场灭火工作；疏散队的任务主要是指挥业主、使用人通过消防通道疏散，劝阻围观人员远离火灾现场，维持火灾现场秩序等；动力队的主要任务是确保消防用水和应急供电，尽快停止空调等的运行；抢救队的主要任务是负责抢救贵重物品，抢救伤员等。
        2．各级指挥员工作职责
        （1）总指挥职责
        A．向消防值班人员及其它有关人员了解火灾的基本情况，包括起火的具体 
        方位、燃烧情况、业主、使用人疏散情况、灭火人员到位情况及消防设备的运行情况等。
        B．命令消防值班员起动相应的消防系统，监视报警运行信号，紧急广播通知大厦用户紧急疏散。
        C．命令管理公司员工根据各自的分工，迅速各就各位。
        D．及时掌握火场扑救情况，命令火场灭火队采取适当方式灭火。
        E．命令抢救队采取有效措施指挥业主、使用人通过走火通道疏散，救护伤员，抢救重要物资， 帮助运送消防器材，维护大厦外围秩序，引导消防车到位等。
        F．掌握消防设备及其它相关系统运行情况，并根据火场灭火需要命令动力队确保应急供电，确保消防供水，确保通讯联络畅通，确保消防电梯正常运行。
        G．协助公安机关查明火灾原因，处理火灾后的有关事宜。
        （2）副总指挥的职责
        A．总指挥不在场时，代行总指挥职责。
        B．配合、协调总指挥分析火场情况，制定灭火疏散方案，根据总指挥的意见下达命令。
        （3）火场灭火队队长职责
        A．根据总指挥的命令，带领义务消防队员，迅速赶到火灾现场。
        B．根据燃烧和火场情况，决定和指挥义务消防队员使用适当的灭火器材和消防设备灭火。
        C．迅速向总指挥报告火场情况。
        D．根据现场需要命令消防中心值班队员操作相应的消防设备。
        E．根据火场情况，向总指挥请求援助或向总指挥建议放弃抢救、灭火，义务消防队员撤离现场。
        （4）火场抢救队队长职责
        A．指挥抢救队火速赶往现场，本着先救人、后救物的原则，救护伤员，抢救物资。
        B．指挥人员安全疏散。
        C．指挥运输组救护重伤员到附近医院进行抢救。
        D．指挥运送火场急需的灭火用品。
        E．指挥看护组看护好贵重物品。
        F．指挥保安人员维护好物业外围秩序，保障消防通道畅通，严禁非救火人员靠近进入受灾建筑物，防止不法分子趁机盗窃、破坏。
        G．安排员工在主要路口等候并引导消防车。
        （5）动力队队长职责
        A．立即组织设备运行员工和设备抢修员工各就各位。
        B．指挥变配电房员工确保应急供电，切断非消防供电。
        C．指挥通讯维修员工确保消防电话畅通和应急广播畅通。
        D．指挥水暖组启动消防水泵，确保消防应急供水。
        E．指挥空调组停止空调机组运行。
        F．指挥电梯组确保消防电梯正常运行，供灭火、抢救伤员用，将其它电梯一律迫降在第一层，停止使用。
        G．指挥员工启动送风排烟设备，对疏散楼梯间保持正压送风排烟。
        （二）演习时的火灾报警
        1．当发生火灾时，一般有现场人工报警和消防设备报警两种报警方式。消防演习时，消防中心发现消防系统报警信号或接到火警报告后，立即派消防值勤人员迅速赶到报警楼层现场，查证报警原由，当确认发生火灾时，立即报告消防中心，同时就地用灭火器材灭火。
        2．消防中心根据火灾情况，紧急传呼保安部经理和管理公司领导，报告灾情，必要时尽快向“119”报警。
        3．管理公司主要领导到位后，以防火责任人为总指挥成立救火指挥部（指挥部设在消防中心），并根据火情迅速制定救火方案，调配所有管理员工，立即开展灭火自救工作。
        4．在灭火自救初期，管理公司防火责任人全权负责灭火自救工作，一旦真的火灾发生，市消防队到场后，应向消防队报告火灾情况并移交指挥权，协同公安消防队组织灭火。
        （三）消防演习注意事项
        1．演习前注意事项
        （1）全面检查消防设备和消防器材，确保所有消防设备器材处于良好状态。
        （2）对住宅小区来说，消防演习最好安排在周末白天进行，而对写字楼来说，消防演习应安排在白天办公时间，以使更多的业主、使用人参加消防演习。
        （3）应选好演习“火场”，如高层写字楼的“火场”宜选在避难层，尽量减少演习对业主、使用人的影响。
        （4）演习前要预先通知物业内所有业主、使用人，要求他们作好演习准备。
        2．消防演习时的注意事项
        （1）不应在整个演习期持续断电，一般只是象征性的断电数秒钟，以免长时间停电对业主、使用人产生较大影响。
        （2）消防演习时对业主、使用人的疏散工作应采取分楼层进行，先疏散着火层业主、使用人，再从高到低层疏散业主、使用人
        （3）采用各种形式做好参加演习客户情况的记录，对不理解的客户要耐心解释说服，同时，做好消防知识宣传、讲解及参与演习客户的安全保护工作。
        十五、 火灾应急处理方案与突发事件处理流程
        （一）火灾应急处理方案
        1．发生火灾时，立即通知管理处和公司防火责任人，并组织义务消防队员、保安队员紧急进入着火区域灭火、抢险，争取在火灾发生初期，利用大楼内自有的消防器材灭火自救。
        2．若火势无法控制，立即向“119”报警并组织人员疏散。消防中心根据着火区域的地点和火情的变化，作出相应的灭火、救助、疏散和保障决定。
        （1）切断火场电源，关闭空调机组，启动相应消防栓系统、喷淋系统，引导消防车和消防队员并组织突击队员进入火场。
        （2）消防中心迅速启动水泵，保证消防水压正常，有足够水量灭火，同时启动送风排烟设备，对疏散楼梯间保持正压送风。客用电梯全部降至底层锁好，禁止使用。工程部人员进入配电室随时做好备用电源的转送工作。
        （3）开启消防广播，准确通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区，接着通知着火层以上人员，然后通知火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散，要逐室检查、核实人员是否全部撤离火灾现场火场。消防队员做好警戒，侦查火情，随时向消防中心报告。指挥员应保持与消防中心联系，视火灾现场情况决定人员、物资撤离方案。
        （4）在消防队到场之前，组织公司专职和兼职消防人员灭火，以一小部分力量在火灾可能蔓延的地方控制，防止火势乘隙扩大。电气火灾发生时，首先切断着火层及相邻上、下层电源，然后灭火。燃气着火时，首先关闭液化气阀门，然后灭火，同时应尽快将气源搬离火区，以防发生爆炸。在消防队到达现场后，服从其统一领导，按照统一部署执行。
        （5）按演习分工组织维持公共秩序，做好火灾现场维护警戒，保障灭火通道畅通，同时引导协助消防机关的工作，做好后勤增援准备，保证必须的水电供应不间断和有足够的灭火器材及运输车辆。对抢救出来的贵重物品要严加保存，并做好记录。如火灾造成人员伤亡，应立即联系医疗机构协助抢救伤员。
        （6）扑灭火灾后，协助维持秩序，做好相应的善后工作；对使用过的消防器材和设备进行复位、检查和修理；配合消防机关调查，分析着火原因，清理火灾现场，写出书面报告呈交上级主管部门。
        十六、高层楼宇消防管理
        高层楼宇的消防管理，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救（把扑救高层建筑初期火灾的责任落实到管理处员工），实行严格而科学的管理。
        (一)高层楼宇消防的特点
        1．火险因素多
        高层楼宇是用建筑材料复杂，可燃性物质多；高层楼宇用火、电、气等集中，设备繁多，亦引起多方面火灾；高层楼宇二次装修频繁，带电带火施工易成火灾隐患；高层楼宇还因楼高易遭雷击起火。
        2．火势蔓延快
        高层楼宇内各种竖井林立，可燃物质多，起火时烟雾火势易被吸进竖井很快向上扩张，形成烟囱效应；且高层楼宇承受风力大，更易加快火势蔓延，使不具备威胁的火灾变得非常危险。
        3．救火困难大
        高层楼宇由于楼体高大给火灾扑救工作带来很大困难。因为一般的地面消防车和移动式消防登高设备，均难以直接协助高层楼宇顶层区火场供水工作，不能满足扑救火灾的供水需要和及时灭火的要求。
        4．疏散救助不易
        高层楼宇内人员集中、成分复杂，且由于层多路径复杂、疏散距离长，增加了发生火灾时疏散救助的难度。
        (二)高层楼宇消防管理的主要措施
        1．严格层层分隔
         即在高层楼宇内部分层设置防火区域和防烟区域，设置防火门和防    火卷帘，对每一层不同区域和楼层间实行分隔管理，上下层之间的缝隙要封堵严，以控制起火时的烟雾和或是扩展。
        2．加强消防设备管理
        要采用严格管理制度，及时巡视、检查、保养维修各种消防设备，保证供水系统、供电系统、自动喷淋系统、消防监控系统等时刻处于良好运行状态。
        3．重点区域，重点防范
        在火灾隐患重要部位如配电室、监控室、人员集中地、走道、楼梯间加设固定灭火装置，照明系统；在人员疏散通道加设明显的灯光显示的疏散标识系统。
        4．保证疏散通道畅通
        应每日巡视检查高层楼宇公共通道，严禁闲杂物品堆放在楼道内，以确保火灾时疏散通道畅通；严禁在消防栓、灭火器等消防设备前摆放杂物，影响火灾时消防设备的取用。
        5．制定执行严格的消防管理制度
        要建立健全各种消防管理制度，尤其是动用明火管理、二次装修管理、施工管理、重点部位防火管理等管理制度的制定与执行。
        6．加强消防培训与教育
        培训教育物业管理企业员工和客户严格按照消防规定进行火灾预防工作，熟悉居住工作区域的消防设备情况和性能，掌握灭火器的使用知识和应急处理程序，熟悉火灾发生时的逃生路线和自救与自我保护方法与措施。